睿和看年报 - 深度解读雅生活服务,2020年业绩增

作者:佚名   时间:2020-03-27 02:54

睿和看年报 | 深度解读雅生活服务,2020年业绩增长有保障

作者 | 陈剑誉 编辑 | 苏建红


来源丨地产资管网(ID:thefutureX)




3月17日,真人斗牛牛雅生活服务公告2019年全年业绩,作为国内物业管理行业排名前十的头部企业,雅生活服务2019年收入和利润均实现大幅增长,公司股价也在2019年实现170%以上的涨幅,公司深受市场认可。




雅生活服务股价图




雅生活服务2019年经营表现如下:



01 经营表现


主要核心指标


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业务构成


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毛利构成


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02 增长—物业规模



在管物业面积


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2019年新增物业来源


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在管物业面积构成


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03 增长—增值服务

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04 增长-并购



并购标的


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并购相关指标


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睿和观点



1 公司尽享物管黄金赛道的红利


目前,中国的物业管理行业仍处于黄金期,一方面我国城镇化发展仍有空间,房地产行业增量发展速度仍比较快,物管行业仍处于跑马圈地状态;另一方面我国物管行业市场分散,未来集中度有望提升。




数据显示,国内物管行业TOP10企业市场集中度在10%左右,而TOP3也仅占4%左右,对比美国同类头部公司First Service,其市场份额稳定在6%左右,我国头部物管企业市场份额提升空间大。




2 双股东背景支持业务增长

目前公司控股股东雅居乐持股总计54%,2017年绿地控股10亿元入股,取得雅生活服务公司20%股份,成为公司战略股东,目前持股7.5%。根据合作协议,绿地控股成为股东后将聘请雅生活作为物业管理服务供应商,每年交付管理物业面积将不少于700万平方米,并额外提供300万平方米的优先物业管理权。




2019年来自雅居乐和绿地控股的新增在管面积分别为563.4万平方米、383万平方米,占全部新增在管面积的5.88%、4.00%。




绿地与雅生活的联手,对双方而言都是双赢之举。绿地持续交付物业给雅生活,可增强该公司在行业内持续的市场份额,对未来业绩也是稳健的保障;另一方面,雅生活会在物管赛道创新能力上得以持续专注的提升。




3 公司通过并购手段实行战略扩张

目前中国有11万家物业公司,但管理规范、成长性好的企业较少,公司具有持续进行并购吸收的扩张空间。2019年公司连续收购了5家物业服务企业,其中,已完成收购的青岛华仁、哈尔滨景阳、广东粤华、兰州城关贡献新增在管面积6680万平米,正在推进的中民物业和新中民物业目前在管面积约1.9亿平米。




一方面并购项目可形成协同效应,2019年公司通过对收购公司进行资源协同、集团赋能等手段,精简管理结构、实施集约化采购,有效降低了管理费用,2019年公司行政开支2.94亿,在收入快速增长的背景下,同比下降2.41%,带来协同效应;另一方面并购项目扩大了公司业态覆盖的广度,如2019年收购的广州粤华物业以及2020年即将完成收购的中民物业皆是以公建类项目为主,可以增加其非住宅物业的规模。




4 增值业务成为亮点,有望保障业绩增长

公司除为客户提供传统的物业管理服务外,还为客户提供增值业务,包括外延增值服务和社区增值服务,2019年公司增值业务合计实现收入22.98亿,同比增长31.15%,低于物业管理业务的74.15%增幅,主要原因在于新增在管物业实现增值服务需要一定的时间培育。




目前公司增值业务已成为公司主要利润来源,2019年公司增值业务实现毛利11.67亿,占公司全部毛利的62%,其中外延增值服务占47.97%,社区增值服务占14.03%。




5 公司仍具有较强外延并购的资金实力

2017年公司上市募资约32亿元,2019年8月15日公司调整募集资金用途,募集资金将有85%用于并购,截至2019年12月31日,公司已耗去26亿元募集资金,其中约23亿元用于收购事项。目前公司现金及等价物约42亿元,资产负债率30.70%,银行借款约2000万,具有较强的资金实力。




6 2020年业绩增长有保障

除传统的业务增长外,目前正在推进的中民物业及新中民物业的收购事项有望在2020年完成。




相关信息显示,2018年中民物业及新中民物业收入合计约39.6亿元,扣非税后净利润3.51亿元,项目续约率达到95%。




如果收购顺利,中民物业及新中民物业将为公司2020年报表业绩增长做出较大贡献。


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